投資物件は実需とは全く違う

弊社ツインカンパニーは、メインは実需物件だが、もともと投資会社というのもあり、投資物件も販売や仲介をしてます。そのため、ホームズでは、実需物件と投資物件と言われるオーナーチェンジ物件を掲載しており、たまに投資用で探しているお客様の反響が来たりします。3月末〜4月前半の反響のうち2件が投資物件を探しているお客様でした。どちらの方も空室でもオーナーチェンジ物件でも良い方で、投資物件として良いものが欲しいとのことでした。

物件探しは、僕の得意ゾーンなので、毎日コツコツ探すことはできるのですが、実際にレインズで調べてみると、難しかったりします。1番の理由は、利回りがすぐわからないからです。良さそうな物件があれば一つ一つ図面をみないとわからず、思ったより管理費と修繕積立金が高く、表面利回りは高いのに、実利回りになると、驚くぐらい下がることもしばしば…投資物件を探すのは、一筋縄ではいかないなと思いました。

家賃相場見極めるの難しさ

オーナーチェンジ物件は、家賃がわかるのでまだ良いのですが、空室の物件で『この物件どのぐらいの賃料で貸せますか』はすごく難しいな…と思います。同じ物件で募集していたり、直近で成約の情報がわかればまだやりやすいですが、情報がない場合は毎回悩んでしまいます。売買の買取と全く同じだなと感じました。

階層や向き、室内状況によって、1万円変わることもありますし、オーナーチェンジ物件の利回りに関しては1万円はかなり大きいです。とくに新築からの賃料は、当てにならなあケースがあると思いますので、しっかり見極められるように頑張りたいと思います。僕の新たな事業でも、賃料相場を調べたりすることが大切になってくるので、ブレがないよう相場感を知ることから初めていきたいと思います。