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既存不適格のマンション

  • 2023.11.14
  • 藤居 琢也

再調査の意義

先日J様にお申込みを頂いた物件について、売主側業者様にお渡しする前に懸念点の調査。お申込みを頂く際に、まだ物件について調査出来ていないことがある為、J様には詳しく物件について調査し、お伝えすべき問題が無かった際にご報告の後、売主様に買付証明書をお送りさせて頂くお話をしていた。まず、売主側業者より重要事項調査報告書を取り寄せると、管理組合による借入金の記載。5年前にエレベーターの修繕のために借入たとの事

また、別の面でも違和感を見つけた。登記簿記載の現在の土地面積は200.44㎡、建物の延床面積は1038.04㎡、この土地の指定容積率は400%、どうにも計算が合わない。
建築検査済証に記載の土地面積は314.62㎡、建築検査済書記載の土地面積と登記簿記載の土地面積が異なる事は良くある事だが、あまりにも違いすぎる。
よく見ると検査済証で工事完了予定日と記載のある日付の翌月に土地謄本上で土地が分筆されていた。

買主様を守る為に

分筆された側の土地謄本を確認すると、そちらの土地は個人名義に変更されており、その後、東京都とに差押がされていた。また更に今年、道路の拡幅に伴い土地の一部が東京都に道路用地として収容される事となっている事も判明。売主側の不動産会社からその旨は一切伝えられていなかった。売主様が一般媒介で数社に売却をご依頼された事による弊害なのか、どの不動産会社もこの物件に対する厳密な調査をしていなかったようだった。

厳密な計算は出来ないものの、完全に既存不適格物件。そもそも2つの物件で迷われていたJ様。再度現状をご報告させて頂き、ご検討頂いていたもう一方の物件の方が良いかも知れないことをご報告した。現金にてご購入を予定されているJ様。ご購入の際に問題となることは無いが、将来的なご資産価値の面では大きなリスクとなる。売主業者側には「問題は無い」と伺っていたが、やはり自ら確認しなければならない。

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