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続・質問難易度はご不安バロメーター

  • 2024.03.04
  • 藤居 琢也

建築申請の敷地面積と地積面積

昨日に引き続きS様とのご相談。昨日ご興味があるとお伝え頂けた物件の基礎的な資料をお送りしたところ「この物件は既存不適格物件では無いとの認識で合ってますか?」とご質問を貰っていた。販売図面や資金計画書、所在地地図、写真などしか集めていなかった為、「確認しないと分からないので、資料を集めてからお答えする為のお時間を下さい」とお答えし、売主側業者様に資料請求を行い、本日の午前中に手元に届いた。

管理状態も良く、総戸数が多い為か管理費や修繕積立金もかなり安い。立地も悪くない。ただ、またもや土地の謄本をお調べすると不可思議な点に気付いた。台帳記載事項証明(役所の建築課にて、建築当時に建築申請を行った記録が載っている台帳に記載された内容の証明書)に記録されている敷地面積と登記簿謄本に記載されている土地の地積面積があまりにも異なる。先日勉強して、謄本記載の地積面積と建築申請時の敷地面積は測量内容が異なる為違う事は確認済み。

土地関係に問題があるマンション

それにしても土地謄本2筆を合計した地積面積の1.4倍程の面積で建築申請はされている。公図を確認すると道路側の土地2筆が旧・建設省の所有となっていた。なるほど!道路用地として収容されたのか。と確認するも、所有権移転時期は建物が建築される10年も前の事。にも関わらず国有地の面積を敷地に含めて建築確認が通過している?本当に建築物の審査してたのか?売主側業者様に確認するも、理由は不明との事だった。

ただ、今回のケースは道路や不動産を管轄している現・国土交通省が土地の所有者の為、私の立場で断言は出来ないが、場合によっては払い下げの可能性もあるのかも知れない。S様へのご説明が難しかった為、ご説明動画を撮影し、LINEにて共有させて頂くとお電話のご希望を頂き、耐震診断NG判定が出ていてフラット35の利用が難し事を含めてご報告させて頂いた。元の物件寄りのS様。ご不安を持たれている奥様。いずれの物件にするかは内見後に決まりそう。固定金利と変動金利、今後の展望についての難易度高目のご質問も頂き、私の所感をお話したがやはり固定金利をご希望との事だった。無事着地していきたい。

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